Detalles del Predio

• Ubicación: C. Varsovia 36, Esq. C. Hamburgo, Col. Juárez.
• Alcaldía: Cuauhtémoc, CDMX, C.P. 06600.
• Superficie Total: 300.00 m².
• Frente (Varsovia): 20.00 m.
• Frente (Hamburgo): 15.00 m.
• Tipo de Predio: Esquina.
• Cuenta Catastral: 039_125_22.
• Folio Certificado: SEDUVI-DU-CZ-2025-84521.
• Validez Certificado: Hasta el 18 de junio de 2027.
• Designación: Corredor Turístico, implica normativas de imagen urbana.

Zonificación y Usos de Suelo

• Zonificación: HM/8/20/M (Habitacional Mixto).
• Uso Habitacional: Vivienda plurifamiliar permitida.
• Uso Comercial: Restaurantes, cafeterías, tiendas de especialidad.
• Uso de Servicios: Oficinas, consultorios, despachos.
• Uso Cultural: Galerías de arte, museos, centros culturales.
• Prohibido: Industria, bodegas, talleres mecánicos.
• Prohibido (Social): Bares, cantinas, centros nocturnos, salones de fiestas.
• Prohibido (Salud): Hospitales y clínicas con hospitalización.
• Densidad: Media, 1 vivienda por cada 50 m² de terreno.
• Potencial de Viviendas: 6 viviendas (300m² / 50m²).

Normas de Construcción

• Altura Máxima: 8 niveles sobre banqueta / 28.00 metros.
• Exclusión de Altura: Cuartos de máquinas en azotea no cuentan si son <30% de la superficie.
• SMC (Superficie Máx. Construcción): 1,920.00 m².
• COS (Coef. Ocupación Suelo): 0.80 (desplante máximo de 240.00 m²).
• CUS (Coef. Utilización Suelo): 6.4 (calculado de 0.80 COS x 8 niveles).
• Área Libre Mínima: 20% (60.00 m²), debe ser permeable y ajardinada.
• Remetimientos: No se exige remetimiento frontal, se permite construcción a paramento.
• Armonía Urbana (Art. 18): Se deben respetar alturas y vanos de predios colindantes.
• Estacionamiento (Sótanos): Se permiten hasta 4 niveles de sótano, no cuantifican en SMC.
• Estacionamiento (Req.): 1 cajón por vivienda (<120m²), 1 por cada 40m² de oficina.

Vialidades y Acceso

• Paseo de la Reforma: Eje corporativo y turístico más importante.
• Av. de los Insurgentes Sur: Conecta la ciudad de norte a sur.
• Av. Chapultepec: Conexión este-oeste hacia el centro.
• Calles Primarias: Florencia, Amberes, Liverpool.
• Calles Secundarias: Londres, Hamburgo, Tokio, Praga.
• Intersección Clave 1: Reforma e Insurgentes (Glorieta).
• Intersección Clave 2: Florencia y Reforma (Ángel de la Independencia).
• Intersecciones Controladas: Presencia de semáforos para gestionar el alto flujo.
• Señalización Clara: Nombres de calles claramente señalizados en el pavimento.
• Riesgo de Congestión: Alto potencial de tráfico en horas pico.

Transporte Público y Alternativo

• Metro Sevilla: Aprox. 430m / 8 min a pie.
• Metro Insurgentes: Aprox. 235m / 4-7 min a pie.
• Metrobús Línea 7 (Reforma): Estación "El Ángel" a 290m / 5 min a pie.
• Metrobús Línea 1 (Insurgentes): Estación "Hamburgo" a menos de 500m.
• ECOBICI: Cicloestación a 2 cuadras, fomentando la micromovilidad.
• Ciclovía: Carril dedicado en Paseo de la Reforma.
• Taxis Oficiales: Abundante presencia indica buenas opciones de movilidad.
• Autobús (RTP): Parada en Av. Chapultepec - Varsovia a 195m / 3 min.
• Movilidad Diversa: Ecosistema con autos, vans, motocicletas y taxis.
• Demanda de Estacionamiento: Alta, confirmada por publicidad de estacionamientos públicos.

Niveles Socioeconómicos y Vocación

La zona es un clúster de los dos estratos más altos de la CDMX.

• Motor Económico 1: Servicios Profesionales ($295,177M de producción bruta).
• Motor Económico 2: Industrias Manufactureras ($152,616M de producción bruta).
• Hub Fintech: Presencia de empresas como Revolut y Dolarapp.
• Nicho Cultural: La comunidad coreana ("K-Town") añade una dimensión económica única.
• Legado Histórico: La arquitectura Porfiriana es un activo económico tangible.

Datos Demográficos (Alcaldía Cuauhtémoc)

Censo 2020, INEGI.

• Habitantes por Vivienda: ~2.78, sugiere hogares pequeños (solteros, parejas).
• Empleo (Finanzas): 119,156 personas en Servicios Financieros y de Seguros.
• Empleo (Comercio): 109,768 personas en Comercio al por Mayor.
• Empleo (Servicios): 70,310 personas en Alojamiento y Alimentos.
• Ubicación Geográfica: Latitud 19.441, Longitud -99.151.

Inflación (4.42%)

• Negativo: Aumenta costos de construcción.
• Negativo: Erosiona poder adquisitivo del comprador.
• Positivo: El inmueble se vuelve un "activo refugio".
• Positivo: Acelera la plusvalía nominal.
• Positivo: "Licúa" la deuda del desarrollador a tasa fija.

Tasa de Interés / TIIE (8.50%)

• Negativo: Encalece créditos hipotecarios (>10-11%).
• Negativo: Aumenta costo de crédito puente para el proyecto.
• Positivo: Filtra el mercado a compradores más sólidos (mayor enganche).
• Positivo: Tendencia a la baja (pronóstico ~7.51%) es buen argumento de venta.

PIB (~0.2%)

• Negativo: Incertidumbre laboral pospone compras.
• Negativo: Menor expansión de empresas y demanda corporativa.
• Positivo: Obliga a enfocar en el nicho resiliente de la zona.
• Positivo: Puede reducir la competencia futura de otros desarrollos.

Selección Estratégica de Árboles

• Jacaranda: 12-20m de altura, sombra densa, forma ovoidal.
• Fresno: 15-30m de altura, sombra densa, forma esférica.
• Pirul Común: 8-15m de altura, sombra ligera, forma irregular/péndula.
• Trueno: 10m de altura, sombra densa, forma ovoidal.
• Liquidámbar: 25-35m de altura, sombra densa, forma piramidal.

Fauna Local a Atraer

• Pinzón Mexicano: Pájaro cantor con pecho rojo.
• Colibrí Pico Ancho: Polinizador vibrante, indicador de jardín saludable.
• Cuitlacoche Pico Curvo: Busca insectos en el suelo, indicador de hábitat sano.
• Tlacuache Norteño: Único marsupial, "limpiador" del ecosistema.
• Ardilla Gris Mexicana: "Jardinera olvidadiza", dispersa semillas.